부린이의 부동산 투자 : 1억 이하 오피스텔

정부의 부동산 규제로 인해 기존 아파트 중심의 투자에서 규제가 없는 부동산 상품으로 이동하고 있습니다.

그중 시가표준 1억 원 이하 오피스텔은 주거용이라도 주택수 산정에서 제외되기 때문에 주택수 관련 규제를 받지 않습니다.

주택수 산정에서 제외된다는 것은 여러 가지 장점이 있습니다.

 

어느 정도 계산만 하면 적은 금액으로 높은 수익률을 거둘 수 있어 부동산 투자를 처음 시작하는 분들이라도 쉽게 접근할 수 있습니다.   

 

 

1. 취득세 중과에서 배제

출처 : 국세청

다주택의 경우 취득세를 중과해서 과세를 해야 합니다. 

하지만 1억 이하 오피스텔의 경우 주택수에 산정이 안 되기 때문에 이러한 규제에서 자유롭죠

오피스텔의 경우 취득세가 4.6%(교육세, 농특세 포함)인데 1채를 사건 10채를 사건 똑같이 적용됩니다. 

 

2. 청약 시 무주택자 자격 유지

주택 청약의 경우 점수를 산정하는데 3가지 조건을 봅니다. 

• 1) 무주택기간
• 2) 부양가족
• 3) 청약통장 가입일

청약 가점 계산기

무주택기간이 길고 부양가족이 많으며 청약통장을 가입일이 빠르면 유리한 제도입니다. 

1억 이하 오피스텔의 경우 주택수에 포함이 안되기 때문에 청약 시 무주택자 자격으로 들어갈 수 있습니다. 

따라서 아직 주택이 없는 사람들의 경우 투자로 인해 청약 점수에 불이익이 가지 않습니다. 

 

 

1억 이하 오피스텔 수익률 계산법

1억 이하 오피스텔은 기본적으로 갭 투자수단이 아닌 오로지 임대 수익만을 보고 투자하는 수단이기 때문에 매입할 때 가장 중요한 것은 투자금 대비 수익률입니다. 

 

투자금의 경우 아래같이 산출하면 됩니다. 

 

매매 가격-대출금(공시 가격*70%-최우선 변제금)-보증금=투자금

 

매매 가격은 오피스텔 구입비용이고 대출금의 경우 은행에서 나오는 대출금의 한도입니다. 

DTI(부채상환비율)에 따라 조정을 받을 수는 있는데 기본적으로 공시 가격*70%-최우선 변제금을 계산해보면 됩니다. 

최우선 변제금은 지역별로 상이한데 실제 임차인의 보증금이 얼마이든 간에 동일하게 적용받습니다. 

 

금액은 아래 표를 참고 바랍니다.  

만약 서울시에 있는 오피스텔이 공시 가격이 9,000만 원이라면 대출금은 아래와 같습니다. 

9,000만 원*70%-3,700만 원=2,600만 원

 

여기에 임차인의 보증금/월세가 1,000만 원/50만 원이라고 가정하면 실제 투자금은 아래와 같습니다. 

 

9,000만 원(매매 가격)-2,600만 원(은행 대출)-1,000만 원(보증금)=5,400만 원

 

여기서 수익금은 월세*12개월에서 은행 대출이자를 제외합니다. 

은행이자를 대략 3%를 잡았을 때 수익금은 아래와 같습니다

 

• 월세 수익 : 50만 원*12개월=600만 원
• 은행 이자 : 2600만 원*3%=78만 원
• 총 수익금 : 522만 원

 

따라서 수익률을 계산하면 522만 원(수익금)/ 5,400만 원(실투자금)*1005,400만 원(실투자금)*100=9.66%가 됩니다. 

 

만약 대출을 안 받고 투자를 할 경우 600만 원(수익금)/8000만 원(실투자금)*100=7.5%라는 계산이 나오기 때문에 무조건 은행 대출을 받고 투자를 하는 게 이득입니다. 

 

여기서 매매 가격을 공시가와 같다는 가정하에 계산을 해서 만약 급매나 경매로 나온 물건을 살 경우 실 투자금이 더 줄어들어 수익률이 더 높아질 수 있습니다.

 

한 가지 안타까운 최근 소액 임차보증금 상승에 대한 입법예고가 있어 대출받는 시점의 최우선 변제금은 다시 확인을 해봐야 합니다. 

  

 

여기서 마지막으로 고려해야 할 사항은 공실 위험입니다. 

 

1억 이하 오피스텔의 경우 대부분 1인 가구가 거주하기 때문에 역세권에 있을 경우 웬만하면 공실은 나지 않습니다. 

하지만 만약의 경우를 대비해서 어느 정도 현황은 조사할 필요는 있습니다. 

 

쉽게 인터넷 상에 명시된 정보만으로 어느 정도 유추는 가능합니다.

해당 매물의 온라인 사전 조사는 필수

네이버 부동산, 리브 부동산(KB시세)에 들어가서 실제 거래 내역과 현재 나와있는 매물을 봅니다. 

일반적으로 월평균 전세/월세 계약 체결량보다 나와있는 매물이 더 많으면 좀 더 면밀한 조사가 필요합니다. 

또한 주변에 비슷한 조건의 오피스텔 건물이 얼마나 있는지도 확인해봐야겠죠. (역과의 거리, 주차, 주변 편의시설 등등)

해당 오피스텔이 주변 오피스텔과 비교했을 때 갖고 있는 경쟁력이 무엇인지 조사를 해서 공실 위험을 최소한으로 해야 합니다. 해당 오피스텔에 공실 많으면 결국 내부적으로 경쟁이 발생하여 가격을 낮춰서 원래 계산했던 수익에서 차이가 발생할 수 있으니 유의해야 합니다. 

 

온라인 조사가 끝마치면 비록 투자 용도지만 내가 살집이라고 생각하고 직접 현장을 보고 해당 오피스텔의 투자 여부를 결정하면 됩니다. 

 

다음 편에는 직접 매수한 오피스텔로 사례를 들어보겠습니다.